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La cedolare secca sugli affitti. Cos’è e come funziona

L’opzione è stata introdotta nel 2011 per combattere l’evasione fiscale sugli affitti

La cedolare secca, regime opzionale di tassazione dei redditi derivanti dagli affitti ad uso abitativo introdotta nel 2011, consente di togliere dal reddito complessivo da assoggettare all’Irpef i canoni incassati dai proprietari, sottraendoli alla progressività della tassazione ordinaria e pagando un’imposta sostitutiva del 21% o del 19% (in caso di contratti a canone convenzionale nei Comuni con alta densità abitativa). La scelta del regime della cedolare è una scelta che spetta al locatore, che può scegliere la cedolare solo se rinuncia, per tutta la sua durata del contratto, ad applicare aumenti del canone di affitto e degli indici Istat. La rinuncia del locatore deve essere inderogabilmente comunicata all’inquilino con raccomandata. Il proprietario che scegli la cedolare non dovrà più pagare l’Irpef secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito e le addizionali regionali e comunali; l’imposta di registro sul contratto di locazione pari al 2% del canone; l’imposta di bollo sulla locazione. L’imposta di registro e di bollo non si pagano nemmeno in caso di risoluzione del contratto, sempre che si sia optato per la cedolare secca.

 

L’inquilino, per tutta la durata dell’opzione, non dovrà più versare l’imposta di registro sul contratto (tale tributo in genere è diviso al 50% tra proprietario e inquilino).
 

Può optare per la cedolare secca solo una persona fisica e, nel caso di case con più proprietari, la scelta può essere fatta anche separatamente dagli stessi e di conseguenza la cedolare sarà  applicabile anche solo per una quota della casa. Non possono optare per tale regime di tassazione gli imprenditori, i lavoratori autonomi, le società di persone, quelle di capitali, gli enti commerciali e non commerciali, anche qualora affittino l’immobile ad uso abitativo ai propri dipendenti.
 

La cedolare secca si applica anche  alle pertinenze (garage, soffitte, cantine e così via), se affittate separatamente e successivamente all’abitazione, a condizione però che il locatore ed il conduttore siano gli stessi, che nel contratto di locazione si faccia riferimento all’abitazione e a condizione che sia evidenziato il vincolo pertinenziale con la casa affittata.
 

Per il pagamento della cedolare secca vi sono due modi: quello tradizionale e la modalità telematica. La modalità tradizionale per assolvere all'imposta di registro dovuta per un contratto di locazione prevede che il pagamento venga fatto mediante il modello F23 presso la banca o l'ufficio postale o presso qualsiasi agente della riscossione entro 30 giorni dalla stipula del contratto e comunque prima della richiesta di registrazione del contratto di locazione. La copia del versamento va poi consegnata all'Agenzia delle Entrate insieme alla richiesta di registrazione. Anche in caso di proroga del contratto, cessione o disdetta anticipata, l'imposta va versata con modello F23 entro 30 giorni dall'evento e nei successivi 20 giorni la copia del versamento va presentata all'ufficio dove il contratto è stato registrato. Oltre a questa modalità tradizionale si può scegliere quella telematica (obbligatoria per chi possiede più di 100 immobili), purché si abbia un conto corrente presso una delle banche convenzionate con l'Agenzia delle Entrate. Il pagamento dell'imposta è fatto contestualmente alla registrazione del contratto di locazione mediante la compilazione del modello F24 telematico e si possono pagare telematicamente anche i tributi dovuti in caso di proroga, cessione e risoluzione anticipata del contratto.
 

Il 4 giugno scorso l’Agenzia delle Entrate ha emanato una circolare che chiarisce alcuni dubbi sul tema. La circolare integrale è liberamente scaricabile da questo link